売却のご相談について

不動産の売却は人間次第

相 談

不動産売却ご相談
「奥居不動産事務所」は、相談に乗ることが得意です。
決めかねていることがあるから相談する訳ですし、そのための専門家でなければ意味がありません。皆様は、おおよそ「こうなればいいな」という漠然とした希望をお持ちです。これを形に変える。実現させる。
これが、私の仕事でありますので精一杯の取り組みをいたします。

査 定

不動産にはそれぞれ特徴があり、同じものは存在しません。
当然、価格も違って当たり前です。一番難しく、一番重要な事柄ですし、お客様の利益に直結しますから全力を振り絞ります。
不動産というものは、自分の所有ですから好きに値段を決めることができますが、買手が見つかってはじめてお金に代わります。ですから、最も良い条件で買う人が見つかる予想額をはじき出すこと。これが私の考える査定の基本です。

●査定の為に必要なこと

査定について

  1. 地域で過去に売れた物件を詳しく知ること
  2. 現在売りに出ている物件の特徴をよく見ること
  3. 新築建売住宅などの動向や価格を正確に知ること
  4. 査定する物件を詳しく知ること
  5. 査定する物件やその周辺を歩いて肌で感覚を感じること
  6. 査定物件に関係する法的な調査は入念に行うこと
  7. 買う人の目線になること
  8. 買う可能性のあるお客様からの物件への質問を予想すること
  9. その質問に対して、誠実に確実に答えて、解決策を準備すること
  10. その物件の歴史や近隣の情報も熟知すること
  11. 固定資産税評価額・路線価・公示地価などはもちろん把握すること
  12. 建物がある場合は、傷み具合や修繕履歴を確認
  13. 上記により修繕の必要な箇所があればその内容と費用も知ること
  14. 家の顔というべき外観をいろんな角度から何度も見ること

最低でもこれぐらいのことは知っておかないと査定などできませんし、数字だけで判断して
査定書類を作成していては、本当にその不動産が持っているものが見えません。
中でも一番のポイントは、買手の立場になって物件を見る目です!
不動産を買う人は、日々情報を集めていますし、ホームページなどもいろいろと検索して
物件をたくさん見ていますから、どんどん目が肥えています。ひと昔前なら、不動産屋さんが
物件を見つくろって紹介し、見学に行くというスタイルでしたが、現在ではお客様自身が物件をセレクトして、自分が選んだ物件の見学を希望してくることが普通になっているばかりか、写真掲載の普及により、直接現地へ向かい、イメージと違えば自己判断でそのまま帰ってしまったりします。
このように知識豊富になった買手様を相手に売却をするわけですから、こっちが知り尽くしていなければ、買って頂けるはずがありません。

私は、大手不動産会社の営業時代から、お客様に査定額を提示する際には、最も好条件で売れる可能性のある目標売却額をお伝えして、まずはこの価格で売れるよう努力します。と言っていました。なぜなら、努力無しに売れる価格設定というものがありまして、この価格で売り出すことを強く勧める営業マンが多いからです。
不動産というものは不思議で、どこからともなく買手様は現れます。それも価格次第で・・・
本当に、売れる価格設定で市場に出すと、結構な速さで購入したい方が現れ、売れてしまいます。そう、売れてしまうのです。売主様は、すぐに売れて嬉しい反面、「もう少し高く売れたのでは?」という気持ちが残ります。そうです。もう少し高く売れる可能性を残したまま、売ってしまうことになります。そんな気持ちを持ったまま売買契約をして、大切な不動産を手放すことになるよりも納得して売りたいに決まっていますから、営業マンは努力しないといけません。

当然、売却予想額が目標を下回ることも想定しておかなければいけませんから、すぐに売れるであろう価格は、事前にお伝えして、お急ぎの売却の場合はそちらの方向で調整いたします。

査定は、不動産屋さんの基本。一番重要なお仕事ですから、ぜひ私におまかせ下さい!

仲介という仕事

仲介手数料って、高いと思いますよね。けれど不動産屋さんにとっては、メインの収入源です。
この手数料というのは、成功報酬ですから、もちろん契約成立など結果が伴わない限り受けとることはできません。
手数料ですから、文字通り手数(てかず)をかけてこそです。
または、自分では出来ない事をしてもらったということでしょうか。
「まかせて良かった」・「本当にお世話になりました」というお言葉とともにありがたく頂くものですから、やっぱり手数が重要。親切に丁寧に、ご対応させて頂きます。

仲介の仕事は次の2つ

  1. 売りたい人から依頼を受けて、買いたい人を探す
  2. 買いたい人から依頼を受けて、希望に合う物件を探す

それぞれに、媒介契約(ばいかい)というものが必要で、依頼を正式に受けてから仕事に
取り掛かりますが、実務上、②の買いたい人は、物件が見つかっていよいよ売買契約と
なる前に媒介契約を頂くことが一般的になっています。

メインは、やはり売りたい人と結ぶ媒介契約ということになります。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

という三種類の契約方法がありますが、ネットなどで検索すれば、数多く掲載されていますので、ここでは説明を省略いたします。
もちろん、私にご相談を頂けましたら、わかりやすく違いをご説明いたします。

以上が、人と人をつないで、売買契約を成立させる媒介業務(仲人のような存在)は不動産屋さんの『一番大きなメインのお仕事』 ということのご説明でした。

買取業務について

不動産屋さんのもうひとつの大きな仕事であり、大切な収入源についてです。
文字通り、売りたい方から物件を買うことです。この場合、直接不動産屋さんが買いますので
仲介ではありません。なので、当然仲介手数料はいりません。

不動産屋さんは、物件を買ってどうするか・・・
ほとんどの場合は、何か手を加えてもう一度売ります。手を加えることが重要です。
何も手を加えずに、もう一度売るとただの土地ころがし・・・安く買って高く売るだけ
これはよくないことと言われています。
では、なぜ売る人は、不動産屋さんに買い取ってもらうかということですが、次のような理由が主なものです。
買取業務について

  1. 長い間、売り出しているけど買手が見つからない
  2. 急いで現金化したい理由がある
  3. 表立っての売り出しをすると、近所に目立っていや
  4. 見ず知らずの人に売って後から何か言われたらいや
  5. 相手がプロだから安心(資金的な問題も含めて)
  6. 家の中を一般の人に見せるのがいや
  7. 境界などで、近隣ともめていたりして普通に売れそうもない
  8. すぐに欲しい物件があるのに、家が売れるまで待てない
  9. 火災や事件・事故などが起こってしまった
  10. 会社等の廃業などですぐに清算したい

ざっとこんな感じでしょうか。意外にあてはまる方がいらっしゃる訳です。

最近では、空家問題ということを耳にされた方も多いと思いますが、全国で空家が増え続けて
社会問題化しています。当然、物件の数は余っているのに、人口は減少している訳ですから
売れにくい物件も増加中です。この売れにくい物件を売れる物件へ変身させる為には、相当な費用をかけて手を加える必要がありますが、個人でこれから売ろうとする物件に費用をかけることは容易ではありません。

例えば、大きな土地に古いお屋敷が建っています。家もかなり傷んでそのままでは、住めない状態です。しかも大きなお屋敷の割には、車庫は1台、それも普通乗用車がきっちり収まる程度で、セダンタイプしか停まらない。これでは、今の需要に全くマッチしません。
これを売れる物件にするには・・・・家を解体して、更地にし、大きな土地は2つや3つに分けます。
そして、それぞれに車を最低2台駐車できる場所を確保するというような作業を行うことになります。当然、相当な費用を伴いますので、不動産屋さんの出番となるのです。

これが、①長い間売りに出しているけど買手が見つからない に当てはまりまして、一番多い理由にもなっています。

このような場合が、不動産屋さんもうひとつの大きな仕事である買取りという業務になります。